Immobilien-Kaufvertrag

Ja. Schriftform genügt nicht.

Zweck der Beurkundung durch den Notar ist:

• Hinweis auf die Bedeutung des Rechtsgeschäfts und Schutz vor Übereilung (Warnfunktion)
• Beweis getroffener Vereinbarungen (Beweisfunktion)
• Sicherstellung der Gültigkeit des Rechtsgeschäfts (Gültigkeitsgewähr) und der sachgemäßen Beratung der Vertragsparteien (Beratungsfunktion)

Der Notar sorgt für eine ausgewogene und sichere Vertragsgestaltung und übernimmt die komplizierte Vertragsabwicklung. Er ist als unparteiischer Träger eines öffentlichen Amtes verpflichtet, den Willen der Vertragspartner zu erforschen und zu Papier zu bringen. Bei der Beurkundung können Sie daher gerne Fragen stellen oder auch Änderungswünsche vorbringen.

Sofern eine Vertragspartei nicht zum Termin kommen kann, kann entweder vor Vertragsabschluss eine Vollmacht erteilt werden oder der Vertrag wird hinterher genehmigt; auch diese Unterschriften müssen bei einem Notar abgegeben und von ihm beglaubigt werden.

Das Eigentum an einem Grundstück oder einer Eigentumswohnung geht erst dann auf den Käufer über, wenn er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

Das Grundbuchamt darf den Eigentumswechsel allerdings nicht schon aufgrund des Kaufvertrags vollziehen, sondern üblicherweise erst nach Vorliegen folgender weiterer Voraussetzungen:

• Die sog. Auflassung muss erklärt sein: darunter versteht man im Grundstücksbereich die Erklärung der Beteiligten, dass sie über den Eigentumswechsel einig sind. Diese wird meist im Kaufvertrag mit erklärt, die Umschreibung des Eigentums jedoch erst nach Kaufpreiszahlung bewilligt, so dass der Verkäufer bis dahin Eigentümer bleibt (= Eigentumsvorbehalt).
• Das Finanzamt muss bestätigt haben, dass vom Käufer die Grunderwerbsteuer in Höhe von derzeit 5 % des Kaufpreises (ohne Zubehör) bezahlt wurde (sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung).
• Bei Grundstücksverkäufen muss die zuständige Gemeinde bestätigen, dass ihr ein Vorkaufsrecht nach dem BauGB nicht zusteht oder sie es nicht ausübt (Vorkaufsrechtszeugnis). Daneben gibt es u.U. auch noch weitere Vorkaufsrechte (z.B. nach dem Naturschutzgesetz, dem Wassergesetz oder dem Landeswaldgesetz).
• Bei Wohnungsverkäufen muss evtl. eine notarielle Verwalterzustimmung vorliegen.
• Etwa erforderliche Genehmigungen müssen vorliegen (z.B. Genehmigung des Landwirtschaftsamts beim Verkauf land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke, Sanierungsgenehmigung beim Verkauf von Grundstücken im Sanierungsgebiet, Genehmigung des Familien-/Betreuungsgerichts bei Beteiligung minderjähriger oder unter Betreuung stehender Personen).

Das Vorliegen dieser Voraussetzungen wird vom Notar überwacht; i.d.R. erhalten Sie dann von ihm eine Fälligkeitsmitteilung. Wenn alle Unterlagen vollständig sind, sende der Notar sie zur Eintragung des Eigentumswechsels an das zuständige Grundbuchamt.

Vom rechtlichen Eigentumsübergang ist die Besitzübergabe zu unterscheiden: darunter versteht man den Übergang von Nutzungen, Lasten und Gefahren, also den wirtschaftlichen Übergang. Ab diesem Zeitpunkt darf der Käufer das Kaufobjekt nutzen (z.B. einziehen, vermieten, bebauen oder umbauen) und es stehen ihm die Erträge zu (z.B. Miete), ab diesem Zeitpunkt muss er aber auch die Lasten tragen (z.B. Grundsteuern, Müllgebühren, Versicherungen, Wasser-/Abwasserkosten etc.). Meist erfolgt die Übergabe Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung, d.h. der Käufer erhält erst dann die Hausschlüssel, wenn der Kaufpreis bezahlt ist.

Bis zur Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch bleibt der Verkäufer rechtlicher Eigentümer (s.o.). Solange kann er theoretisch weiter über seinen Grundbesitz verfügen, auch wenn er es nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags nicht mehr darf (z.B. betrügerischer nochmaliger Verkauf, Eintragung weiterer Belastungen). Auch Gläubiger des Verkäufers könnten solange noch auf den Grundbesitz durch Pfändungsmaßnahmen zugreifen.

Davor kann sich der Käufer durch Eintragung einer Erwerbs­vormerkung (Auflassungsvormerkung/Eigen­tums­vormerkung) schützen. Darunter versteht man einen Sperrvermerk im Grundbuch, der sofort nach Abschluss des Kaufvertrags eingetragen wird und den Anspruch des Käufers, dass er Eigentümer wird, „vormerkt“. Sobald dieser Vermerk an richtiger Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist, ist der Käufer vor den o.g. Gefahren geschützt.

Sofern zur Absicherung von Schulden des Verkäufers noch Grundschulden für Banken (oder auch sonstige beeinträchtigende Lasten) im Grundbuch eingetragen sind, muss im Kaufvertrag geregelt werden, was damit geschehen soll.

I.d.R. werden die Schulden mit dem Kaufpreis zurückgezahlt. Dazu wird der Kaufpreis meist erst dann bezahlt, wenn dem Notar alle Löschungsunterlagen vorliegen. Diese werden oft unter Treuhandauflagen übersandt, die erfüllt werden müssen, bevor die Löschungsunterlagen verwendet werden dürfen. Durch die Überwachung der Treuhandauflagen entstehen Zusatzkosten.

Es ist auch möglich, dass der Käufer nach Rückzahlung der Verbindlichkeiten des Verkäufers die im Grundbuch eingetragenen Grundschulden zur Absicherung seiner Finanzierungsdarlehen übernimmt. Dies sollte bereits vor Abschluss des Kaufvertrags mit den Banken besprochen und dem Notar entsprechend mitgeteilt werden.

Die Kaufpreisfälligkeit wird meist vom Vorliegen bestimmter Voraussetzungen abhängig gemacht, z.B.:

• Eintragung der Erwerbsvormerkung (s.o.),
• Vorliegen von Löschungsunterlagen hinsichtlich der vom Käufer nicht übernommenen Belastungen (s.o.),
• Vorliegen der erforderlichen Genehmigungen (s.o.),
• Vorliegen Vorkaufsrechtszeugnis Gemeinde (s.o.),
• Räumung des Kaufobjekts,
• Bereitstellung der Geldmittel des Käufers (s.u.).

Wenn der Käufer den Kaufpreis über eine Bank finanzieren muss, verlangt diese vor Auszahlung des Darlehens eine Absicherung. Üblicherweise wird hierzu eine Grundschuld im Grundbuch des gekauften Objekts eingetragen. Der Verkäufer erteilt hierzu im Kaufvertrag seine Zustimmung unter der Bedingung, dass die Grundschuld nur zur Kaufpreisfinanzierung dient.

Durch die Grundschuld erhält die Bank ein Pfandrecht am Grundstück oder an der Wohnung: falls der Schuldner sein Dar­lehen nicht pünktlich zurückzahlt, hat die Bank die Möglichkeit, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen zu be­trei­ben. Bei der heutzutage üblichen “vollstreckbaren Grundschuld“ kann die Zwangsvollstreckung sogar mit der notariellen Urkunde erfolgen. Bei der Grundschuld werden meist Zinsen von ca. 15 % miteingetragen; dies ist nur eine Obergrenze, maßgeblich für das Darlehen sind nur die im Darlehensvertrag vereinbarten Zinsen.

Die Formulare zur Grundschuldbestellung sollten dem Notar bereits vor dem Beurkundungstermin zugesendet werden, damit die Grundschuld vorbereitet und mitbe­ur­kun­det werden kann.

Die Gebühren von Notar und Grundbuchamt sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt und abhängig von der Höhe des Kaufpreises. In die Finanzierung werden hierzu ca. 2 % des Kaufpreises eingerechnet. Die Grunderwerb­steuer beträgt zur Zeit 5 % aus dem Kaufpreis (abzüglich Zubehör).