Grundstücksübergabe

Man versteht darunter die (teilweise) unentgeltliche Über­tragung von Grundbesitz zu Lebzeiten mit oder ohne Gegenleistungen des Übernehmers. Angesichts des steigenden Vermögens der Nachkriegsgenera­tion, das an die nächste Generation weitergegeben wird (geschätzt bis zu 400 Milliarden EUR im Jahr), nehmen Bedeutung und Häufigkeit von Übergabeverträgen stetig zu.

Unter dem Überbegriff Übergabevertrag können sich verschiedenste Arten von Zuwendungen verbergen:

Schenkungsvertrag

Die Zuwendung erfolgt unentgeltlich. Davon zu unterscheiden sind teilweise unentgeltliche Zuwendungen, bei denen einzelne Gegenleistungen vereinbart werden; hier spricht man von gemischter Schenkung oder von Schenkung unter Auflage (falls die Gegenleistungen aus dem Wert der Zuwendung erbracht werden).

Ausstattungsvertrag

Der Übergeber überträgt Vermögen auf sein Kind, um ihm einen gesicherten Start in ein selbständiges Leben zu ermöglichen; die Ausstattung ist keine Schenkung, wenn sie unter Berücksichtigung der Vermögensverhältnisse des Übergebers angemessen war.

Vorweggenommene Erbfolge

Hierunter versteht man alle Übergabeverträge, bei denen sich der Übergeber Rechte vorbehält (z.B. Nutzungsvorbehalt durch Wohnungsrecht oder Nießbrauch, Rückforderungsmöglichkeiten für bestimmte Fälle, Geldrente usw.). Die umfangreichsten Verträge in diesem Sinne sind Hof- oder Betriebsübergabever­träge.

Ehegattenzuwendungen

Zuwendungen unter Ehegatten können verschiedene Zwecke verfolgen (z.B. gerechte Vermögensverteilung, vor­weggenommener Zugewinnausgleich vor einer Schei­dung, Vermeidung des Zugriffs von Gläubigern).

Der Grundstücksübergabevertrag muss notariell beurkundet werden. Dies bezieht sich auf alle Vereinbarungen, die mit der Übertragung zusammenhängen; mündlich getroffene Vereinbarungen sind unwirksam. Durch die Beteiligung des Notars ist sichergestellt, dass die Vertragspartner unparteiisch und sachkundig über die verschiedenen Regelungsmöglichkeiten und ihre Folgen beraten werden und dass das, was im Einzelfall gewollt ist, klar und eindeutig in der Urkunde steht.

Diese grundsätzliche Entscheidung kann Ihnen auch der Notar nicht abnehmen. Einerseits sollte man nicht schon zu Lebzeiten das gesamte Vermögen übertragen, andererseits kann eine lebzeitige Übertragung Vorteile haben (z.B. Dankbarkeit der Empfänger noch „erlebbar“, genaue Regelung der Übergabebedingungen, Ausschöpfung von Steuerfreibeträgen, Streitvermeidung in der Familie).

Es gibt eine breite Palette an Möglichkeiten, die immer dem Einzelfall angepasst werden sollten. Zu denken ist insbesondere an folgende Punkte:

Nutzungsrecht

Der Übergeber behält sich an dem übergebenen Objekt ein ganzes oder teilweises Nutzungsrecht vor. Dies kann ein nur persönlich ausübbares Wohnungsrecht sein oder auch ein ganz umfassendes Nießbrauchsrecht, das auch zur Vermietung berechtigt.

Pflegeverpflichtung

Der Übernehmer verpflichtet sich, den Übergeber zeitlebens zu betreuen und zu pflegen, wozu i.d.R. auch das Reinigen der Wohnung und Kleidung oder die Verköstigung gehören. Die Pflegeverpflichtung ist bei Berufstätigkeit des Übernehmers nicht durchführbar, führt oft zu Problemen und findet sich deshalb nur noch selten in Übergabeverträgen.

Geldzahlung

Der Übernehmer verpflichtet sich, dem Übergeber einmalig oder regelmäßig Geld zu zahlen (z.B. als eine Art Zusatzrente). Die Geldrente kann steuerlich abgesetzt werden, wenn der Betrag aus dem Übergabeobjekt erwirtschaftet werden kann.

Rückforderungsrechte

Der Übergeber behält sich das Recht vor, den übergebenen Grundbesitz u.U. wieder zurückfordern zu können (z.B. wenn der Übernehmer das Vertragsobjekt ohne Zustimmung des Übergebers veräußert, bei Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in das Vermögen des Übernehmers, bei Tod des Über­nehmers vor dem Übergeber, bei Scheidung der Ehe des Übernehmers).

Beerdigung/Grabpflege

Der Übernehmer ist verpflichtet, die Beerdigungskosten zu tragen und das Grab des Über­gebers ortsüblich während der Ruhezeit zu pflegen.

Ausgleichung, Ausgleichszahlungen

Der Übernehmer muss an seine Geschwister einen Ausgleich zahlen oder nach dem Tod des Übergebers den Wert des übergebenen Objekts auf seinen Erbteil anrechnen lassen.

Pflichtteilsanrechnung/-verzicht

Der Übernehmer muss die Zuwendung nach dem Tod des Übergebers auf seinen Pflichtteilsanspruch anrechnen lassen oder er verzichtet insgesamt auf seinen Pflichtteil. Dadurch kann der Übergeber sein Restvermögen beliebig verteilen. Auch weichende Geschwister können, falls sie am Vertrag mitwirken, auf sog. Ergänzungspflichtteilsansprüche gegen den Über­nehmer wegen des über­gebenen Objektes verzichten.

Spekulationsklausel

Bei einem Verkauf des übergebenen Grundbesitzes innerhalb einer bestimmten Zeit hat der Übernehmer dem Übergeber oder seinen Geschwistern Teile des Kauferlöses auszuzahlen (z.B.: landwirtschaftliches Grundstück wird Bauplatz).

Übernahme von Verbindlichkeiten

Der Übernehmer übernimmt die auf dem übergebenen Grundbesitz lastenden Verbindlichkeiten anstelle des Übergebers. Hierzu ist die Genehmigung der Gläubiger erforderlich.

Die früher in Hofübergabeverträgen oft anzutreffende Pflicht zur Lieferung von Naturalien (wöchentlich 2 l Milch, jährlich ein Schwein usw.) ist heute infolge der zunehmenden Spezialisierung in der Landwirtschaft die Ausnahme.

Innerhalb einer Frist von 10 Jahren kann eine Schenkung vom Schenker widerrufen werden, wenn er „verarmt“. Diesen Anspruch kann auch das Sozialamt geltend machen, falls es an den Schenker/Übergeber Zahlungen leistet. Auch nach Ablauf der 10-Jahres-Frist können Kinder entsprechend ihren Einkommen- und Vermögensverhältnissen u.U. über die gesetzliche Unterhaltspflicht zu Zahlungen herangezogen werden.

Für den Teil der Übergabe, der eine Schenkung darstellt, kann das Finanzamt Schenkungssteuern verlangen, soweit die Freibeträge des Erwerbers überschritten werden. Seit 1.1.2009 hat ein Ehegatte einen Freibetrag von 500.000.- €; ein Kind hat von jedem Elternteil aus einen Freibetrag von 400.000.- €; entfernter Verwandte haben erheblich geringere Freibeträge. Mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von 10 Jahren werden zusammengerechnet. Seit 1.1.2009 wird auch Grundbesitz mit dem Verkehrswert angesetzt; für betriebliches Vermögen und das für bestimmte Zeit weiter in der Familie genutzte Wohnhaus gibt es Sondervergünstigungen.

Da der Notar steuerlich nicht berät, ist die Zuziehung eines Steuerberaters vor der Beurkundung unbedingt zu empfehlen.

Es empfiehlt sich sehr, dass möglichst alle Kinder des Übergebers beim Übergabevertrag mitwirken. Die früher oft vorgenommenen „heimlichen“ Übergaben ohne Beteiligung aller Kinder führten sehr oft zu Streit. Konflikte können vermieden werden, wenn die ganze Familie gemeinsam beim Notar ist, alle Familienmitglieder Kenntnis vom Vertragsinhalt haben und jeder Einwände vorbringen kann. Auch ein Verzicht der Geschwister des Übernehmers auf Pflichtteilsergänzungsansprüche (s.o.) kann in den Vertrag mitaufgenommen werden.